O estádio do Flamengo vai sair? Confira conversa com Fabrício Chica, especialista em estádios de futebol s4o3l

Reprodução/Nossa Conversa O arquiteto Fabrício Chica durante bate-papo com Wanderley Nogueira

O Nossa Conversa, podcast da Jovem Pan News comandado por Wanderley Nogueira, recebeu o arquiteto Fabrício Chica, pesquisador internacional de estádios de futebol. Chica falou sobre a possível construção de um estádio do Flamengo no terreno do Gasômetro, no centro do Rio de Janeiro. “O terreno é bom. Não é excelente, mas é muito bom”, diz o especialista. “Bem localizado, mas tem algumas questões importantes. Não tem transporte de massa na porta. A distância para o transporte de massa é de aproximadamente 1,2 km. Não é um grande problema. Há exemplos em São Paulo, por exemplo, de arenas que ficam a mais ou menos essa distância. A questão é que, geograficamente, o Rio de Janeiro é a cidade mais difícil de se desenvolver alguma coisa imobiliária”, pontuou o arquiteto durante o bate-papo com Wanderley. Fabrício também destacou um provável problema de contaminação do solo, discutiu a capacidade da arena e puxou a orelha do clube carioca por não ter todas as informações necessárias em mãos na discussão com a Caixa Econômica Federal, que istra o fundo imobiliário Porto Maravilha, dono do terreno.

Wanderley Nogueira: Meu caro Fabrício, é um grande prazer conversar com você sobre estádios. Eu sei que você conhece bem muito sobre isso, mas primeiro eu quero dizer que tenho grande satisfação de conversar com você. Você foi muito gentil comigo quando eu abri, em determinado momento, a minha rede social. Encontrei lá a lindíssima — eu acho que é a mais linda do mundo — camisa do Nogueirópolis, tão citada por mim. Não só a cidade, mas o time Nogueirópolis. E você mandou lá uma arte maravilhosa que eu guardo com muito carinho. Muito obrigado!
Fabrício Chica: Obrigado você, Vanderlei. Primeiro, uma honra enorme falar com você, porque você é uma figura que eu ouvia pelo rádio, né? E o Pique da Pan era uma conexão que eu tinha com meu avô e com meu pai. A gente ouvia, discutia no dia seguinte… Às vezes até ouvíamos juntos. Eu queria que o meu avô estivesse vivo para que eu pudesse compartilhar nosso papo com ele. Então, é um prazer enorme estar aqui. E a questão da camisa do Nogueirópolis é o seguinte: eu sou designer e, em alguns momentos, a gente tem aquele tempo ocioso. E num desses dias você estava citando lá alguma das peripécias do Nogueirópolis, e eu me perguntei: “Cadê a camisa do Nogueirópolis? Cadê o escudo do Nogueirópolis?”. E aí eu parei algumas horinhas e fiz aquela camisa, uma camisa linda, que um dia terei com a do presidente do Nogueirópolis. Fico feliz que aquele desenho tenha aberto essa porta e essa possibilidade para esse bate-papo.

Wandereley Nogueira: Fabrício, a Arena do Flamengo é o assunto dos últimos tempos. Segundo o presidente Landin, a obra vai sair, com SAF ou sem SAF? A meu ver, essa decisão com o SAF ou sem SAF, é muito perigosa. Eu penso que é até mais perigosa do que construir, por exemplo, um estádio.As vantagens e as desvantagens do Flamengo se transformar ou não em SAF, a meu ver, precisam ser profundamente discutidas e com muita transparência. A gente nunca sabe, em grandes negócios, tudo aquilo que envolve milhões e milhões. Tudo tem que ser feito com muito cuidado. No fundo, como diria o professor Muricy Ramalho, “vocês não sabem 10% do que está acontecendo”. Eu acredito muito nessas palavras do Muricy. Então, está sobre a mesa — e deve ficar por algum tempo — ainda esse assunto Arena do Flamengo, com algumas dúvidas, algumas indefinições e com temores mesmo sobre a arena que o Flamengo pretende construir. Eu começo perguntando: o local da construção é bom? É viável? Esse negócio de terreno contaminado procede ou é terror injustificável?
Fabrício Chica: O terreno é bom. Não é excelente. Excelente é o Maracanã. O Maracanã tem transporte de massa na porta. O terreno do Gasômetro é muito bom. Não é apenas bom, é muito bom. Bem localizado, mas tem algumas questões importantes. Não tem transporte de massa na porta. A distância para o transporte de massa é de aproximadamente 1,2 km. Não é um grande problema. Há exemplos em São Paulo, por exemplo, de arenas que ficam a mais ou menos essa distância. O Allianz Parque, do Palmeiras, fica a mais ou menos essa distância da Estação Barra Funda. Há uma caminhada boa ali, por baixo do Viaduto Sumaré, e chega até o estádio. Uma caminhada parecida, talvez um pouco maior. O terreno é muito bom. A questão é que, geograficamente, o Rio de Janeiro é a cidade mais difícil de se desenvolver alguma coisa imobiliária. A geografia, a densidade. Então, o terreno excelente até pode existir no Rio de Janeiro, mas vai exigir um investimento em desenvolvimento imobiliário que o Flamengo nunca o fez. O que seria isso? Eu comecei a falar sobre o estádio do Flamengo em 2016. Quando já havia aquela confusão do Maracanã, eu escrevia colunas num site do Flamengo, chamado Coluna do Fla, falando sobre isso, falando que precisamos de um estádio maior. E era até curioso, porque na época eu falava que o Flamengo precisaria de um estádio maior do que o Maracanã, e eu era destruído nas redes sociais. Na época, o Flamengo não ganhava nada, ainda estava em reconstituição, e as pessoas falavam em uma arena para 45 mil pessoas, que eram os exemplos de São Paulo. Corinthians e Palmeiras com arenas em torno de 40, 50 mil pessoas. Essa visão mudou completamente. Agora, o torcedor do Flamengo não aceita, se sente ofendido por ter um terreno que comporte apenas um estádio para 75 mil, 80 mil pessoas. Mas, enfim, o Flamengo nunca desenvolveu esse projeto imobiliário de achar ou preparar um terreno excelente, que demora… Você não vai achar um terreno disponível. Todos os terrenos disponíveis na cidade de Rio de Janeiro são conhecidos no mercado imobiliário. Todos, sem exceção. Esse terreno do Gasômetro, por exemplo, quando eu trabalhava no Brasil, recebia esse terreno como oferta de um corretor para venda. Isso em 2004, 20 anos atrás. O terreno excelente deveria ser criado, ou seja, como se diz no jargão imobiliário, criar um mosaico. O que é um mosaico? Você identifica um quarteirão e vê todos os terrenos disponíveis naquele quarteirão, com seus proprietários, as pequenas casinhas etc. Você compõe lá esse grupo de casas, de propriedades e vai comprando uma a uma ou assinando compromissos de compra e venda para todas essas unidades. Você compõe um terreno que não existia. Então, o mercado não conhecia aquele terreno. O Flamengo nunca fez isso, nunca se dispôs a fazer isso. Então, considerando essas circunstâncias, o terreno do Gasômetro é muito bom. Sobre a contaminação. Em 2004, quando eu estive lá, o terreno armazenava alguns materiais, não me lembro exatamente… Eu notei que vários desses equipamentos, máquinas pesadas e contêineres, estavam sobre o solo, diretamente no solo. E como eu já desenvolvi muitos projetos imobiliários, shopping centers, residenciais, edifícios de alto padrão, comercial, a questão da contaminação do subsolo é uma preocupação do desenvolvedor imobiliário. E eu comentei numa entrevista, num bate-papo que eu tive com o Bernardo Ramos. Nas primeiras semanas que esse terreno apareceu, eu falei: “Olha, esse terreno deve estar contaminado. Deve haver um problema de contaminação”. Eu fui atrás dessa informação. Havia um site da Prefeitura do Rio de Janeiro chamado Porto Maravilha, um site promovendo a operação urbana Porto Maravilha, e lá tinha documentação falando da contaminação. Era um documento antigo, mas que falava da contaminação. Então, há uma contaminação. Nesse mesmo período, a gente achou uma tese de mestrado da PUC do Rio de Janeiro falando da Operação Urbana Porto Maravilha, que também falava da contaminação. Então há contaminação. Dificilmente um terreno industrial não vai ter contaminação. É um problema, contaminação é um problema. Pode ser sério, pode não ser tão sério. A questão da contaminação tem várias vertentes. Quando a gente fala em aprovação ambiental, a gente não está falando apenas da contaminação do terreno. A gente está falando do problema da construção, som, emissão de poluentes durante a construção e depois que a obra está pronta. A aprovação ambiental inclui a questão da contaminação, a remediação desse problema, as questões relativas à obra, à produção, etc. Ou seja, é um processo longo. E é muito provável que essa aprovação não seja feita na prefeitura, seja feita no INEA, que é um instituto do meio ambiente do Rio de Janeiro, do Governo do Estado. Então, vai ter uma camada de aprovação que é do Governo do Estado. A gente não sabe, eu não sei, é aquilo que você falou do Muricy: a gente sabe apenas 10%. Eu não sei se o Flamengo já fez essa análise, eu não sei se o Fundo de Investimento Imobiliário Proprietário do terreno atualizou esse documento que estava disponível no site da prefeitura. Esse site não é mais ível, mas a gente sabe da contaminação. Não me parece que seja um grande problema, mas isso é um chute educado, eu não tenho certeza, é a minha opinião. Parte do terreno foi desapropriado pela prefeitura para o terminal Gentileza, e o terminal está lá, funcionando perfeitamente. Ou seja, a gente sabe, eu falei com o engenheiro da obra, teve uma remediação aqui, mas foi simples, retirou parte do solo, queimou o solo e está lá funcionando, não foi um grande problema. O problema maior, Wanderley, eu sei que você não me perguntou isso, mas isso aparecerá na nossa discussão.

Wanderley Nogueira: Por favor.
Fabrício Chica: Quando a gente faz uma discussão sobre, e a gente vai falar, quanto tempo para esse estádio ficar pronto? Quando eu fazia essas análises de projeto, começava um projeto novo, a gente divide esses projetos grandes em três fases. A fase de projetos, onde você desenha, discute, contrata arquiteto, etc. A fase de aprovação, e essas fases, às vezes, am uma sobre as outras, você tem que desenhar um pouco enquanto está aprovando o projeto… E finalmente a construção. A parte mais previsível desse projeto é a construção. Começou a construção, você tem mais ou menos uma certeza, você sabe o que vai acontecer. Os projetos e as aprovações são totalmente imprevisíveis. E essa questão específica da aprovação ambiental, da remediação, é a maior incógnita desse projeto. Porque, como a gente não sabe o tamanho da contaminação, a gente não sabe o que o Governo do Estado vai pedir, a gente não sabe quanto tempo vai demorar. Então, falar realisticamente em menos de cinco anos não cola, não decola. Esse projeto é um projeto para mais de cinco anos, e o Landin confirmou na entrevista que ele deu recentemente que é um projeto para pelo menos cinco anos, contando que tudo vai sair exatamente como planejado — e dificilmente isso acontecerá. Então, a contaminação é um problema sério, é uma informação fundamental para o valor do terreno porque contabilmente, o fundo apresenta esse terreno por R$ 180 milhões, para arredondar. A gente não sabe se isso já considera um custo futuro de descontaminação ou se o negociador interessado no terreno vai sentar para negociar e vai falar: “Tudo bem, eu pago R$ 200 milhões menos o valor da remediação”. A gente não sabe isso também. É uma parte da discussão que está no ar.

Wanderley Nogueira: A gente não sabe, aproveitando esse gancho que você acabou de dizer. O Flamengo sabe? Já mergulhou de cabeça profundamente naquilo que ele pretende comprar, naquilo que pretende fazer? Ou, pelo que se ouve nos últimos tempos, ele ou está escondendo ou efetivamente não tem uma carga pesada de informações. Afinal de contas, ele é o principal interessado. Você não sabe, eu também não sei profundamente, mas, pelo que você ouve, o Flamengo já fez tudo aquilo que podia, só está esperando apertar o botão para a coisa prosperar para valer, ou ainda está, digamos assim, num processo muito embrionário? O que você sente?
Fabrício Chica: Eu acho que o Flamengo notou no final do ano ado que ele precisava de mais informação. Houve no ano ado uma reunião muito veiculada na mídia, entre Flamengo e a Caixa Econômica Federal, e divulgou-se que a Caixa tinha ficado desapontada com a quantidade de informação que o Flamengo tinha trazido para aquela reunião. A torcida do Flamengo, como qualquer outra torcida, é muito visceral e emocional. Então, a torcida do Flamengo não entendeu a razão pela qual a Caixa Econômica Federal estava pedindo informações do projeto. Eu estou comprando uma casa. Por que o vendedor quer saber o que eu vou fazer na casa? A questão é muito simples. A Caixa Econômica tem vários outros investimentos na própria região. Então, é natural que você vai vender uma parcela pequena dos seus investimentos, menos de 20% do valor dos investimentos. É aquele terreno. Você vai construir alguma coisa que vai denegrir o resto do meu investimento? Eu quero saber o que você vai fazer. Primeiro o foi esse. E me pareceu, naquela reunião, com todas as informações que foram divulgadas, que o Flamengo não tinha as informações necessárias. Parece agora que está correndo atrás. O que ficou claro, todas as evidências sugerem, desde os comentários do presidente, que já se referiu a um estádio para 110 mil pessoas, que o Flamengo não detinha todas as informações imobiliárias. Há uma lógica por trás da torcida que diz o seguinte: são grandes empresários, portanto, sabem o que estão fazendo. Só que tem um detalhe, né, Wanderley? Nós não estamos falando de um negócio qualquer. Nós não estamos falando de istrar uma empresa, que é relativamente similar. Você começa na empresa, faz uns cortes, vê as eficiências e as deficiências. Não, nós estamos falando de um negócio específico, que requer conhecimento específico, que é um negócio imobiliário. Então, você tem toda a parte de aprovação, você tem toda a parte negocial, você tem toda a parte que nós chamamos no mercado imobiliário de receitas órias, ou seja, você tem lá o estádio, quais são as outras receitas, as receitas de loja, receita de museu, de visitação. Então, por exemplo, a parte de loja requer um especialista em varejo. Quais operações podem e querem funcionar junto com o estádio e quanto de dinheiro eles vão trazer? Todas as evidências apontam que o Flamengo não fez o dever de casa, não tinha feito o dever de casa até o dezembro do ano ado e há indicações agora que, depois daquela reunião, eles perceberam que estavam atrás de onde deveriam estar. E, parece também uma indicação de que eles estão correndo atrás. Uma das coisas que sugere esse atraso é o seguinte, O que nós fizemos lá no meu canal no YouTube, o Mundo na Bola? Eu comecei a proativamente perguntar para o mercado o que o mercado achava do terreno do Gasômetro. Eu trabalhei 15 anos no mercado imobiliário, prioritariamente em São Paulo, mas muito no Rio de Janeiro. Eu conheço bem, cresci no Rio de Janeiro, nasci em São Paulo, mas ei minha infância no Rio de Janeiro. E eu comecei a ligar para os meus contatos, que eu ainda tenho. Falei: 

• Vem cá, terreno do Gasômetro, já ouviu falar? 
• Já.
• Algumas empresas estão desenvolvendo residenciais no entorno daquele negócio?

E todos eles, em agosto, setembro do ano ado, disseram que não. “Terreno complicado, comprar com a Caixa, tem a contaminação.” “Não, a gente vai ficar do outro lado da Francisco de Bicalho.” Só que é o seguinte. Em novembro do ano ado, dezembro do ano ado, eu recebi uma ligação de um amigo que trabalha em expansão de redes de varejo, trabalhou muitos anos em grandes restaurantes fast food no Brasil. Ele falou: “Fabrício, vai ter uma revolução na região com o Terminal Gentileza”. Por quê? “Cara, o Terminal Gentileza é muito melhor do que aquilo que a gente esperava. É sensacional. Tem 1.770 metros de área locável para lojas no segundo piso. Então, o segundo piso, todos os usuários têm que ar pelo segundo piso e depois as plataformas são no primeiro piso. Então, vai criar um min shopping center, vai interligar com a rodoviária. Isso vai mudar aquele terreno.” A partir daquela informação, eu liguei novamente para as incorporadoras. E duas delas falaram: “Mudou mesmo, a gente agora está analisando”. Ou seja, o Flamengo tinha que ter… Não poderia ser eu, tendo dessas informações em novembro… Quando o Landin começou a falar sobre o estádio, numa entrevista que ele deu para o Mauro César — a minha informação despertou o Mauro a fazer uma série de perguntas —, e aí o assunto explodiu por algumas semanas novamente. Primeira vez que o Landin concedia uma entrevista falando do estádio. Não era possível que eu, naquela época, fosse fazer essa avaliação e descobrisse que o Terminal Gentileza iria fazer com que as incorporadoras quisessem o terreno. Agora, eu afirmo, porque eu fui atrás da informação. Eu não sou jornalista, mas eu estou jornalista, Wanderley. Eu estou fazendo um trabalho que deve ser sensacional. Estou cada vez mais feliz com essa nova atuação. Eu fiz um trabalho de apuração com as incorporadoras. E agora, você tem interesse? “Temos, estamos analisando.” Quer dizer que vão comprar? “Não.” Quer dizer que serão concorrentes do Flamengo? “Possivelmente ainda não, mas se tiverem interesse, vão fazer proposta no terreno. Antes não estavam nem analisando. Hoje estão nas mesas dos desenvolvedores analisando o negócio. O Flamengo tinha que saber isso. O Flamengo começou a falar no terreno do gasômetro em maio de 2022. aram-se praticamente dois anos. Em dois anos você tinha que saber tudo sobre o terreno. E a gente ouviu na entrevista do Landin ele falando: “Não, a gente precisa ter o ao terreno”. Cara, como assim? aram dois anos. Você tinha que saber tudo do terreno. Você tinha que ter chegado numa casa e falado: “Eu quero visitar o terreno, eu quero fazer análise do subsolo, eu deixo o relatório com vocês depois, vocês ficam com essa informação também”. Tinha que saber tudo. Então, é uma indicação forte que o Flamengo não fez o dever de casa. Isso não quer dizer que o Flamengo não queira um estádio. Isso vira uma ferramenta para aqueles que não acreditam no estádio para dizer: “Viu, o Flamengo não quer, só oba-oba, cortina de fumaça”. Não me parece que seja isso. Eu tenho certeza que o Flamengo quer um estádio, mas eu também tenho, não tanta certeza, mas uma certeza significativa de que o Flamengo não fez o dever de casa.

Wanderley Nogueira: Bom, o preço a gente não sabe. Exatamente, quanto o Flamengo pagaria se der negócio;? Quanto pagaria pelo terreno, exatamente quanto o fundo da Caixa vai pedir, quanto o Flamengo vai pagar? Se for nesse número de R$ 200 milhões, pelo que se fala, pelo poder financeiro do Flamengo, teria dinheiro, digamos com razoável esforço, para comprar a vista ou em suaves prestações, na base do carnezinho. Essa é uma pergunta só de curiosidade. Você acha que seria cash e o terreno é nosso e fim de conversa? “Conosco é diferente. É como compramos o De La Cruz por US$ 16 milhões, não tem conversa.” Jogou o cheque em cima da mesa, pegou o carro e embarcou. Ou vai aproveitar algum tipo de parcelamento e pagar corretamente com o tempo.? O que você acha?
Fabrício Chica: Eu acho que tem que ser parcelado. O Flamengo pode comprar à vista. O Flamengo tem dinheiro em caixa para comprar à vista. De fato, Wanderley, a gente não sabe o valor do terreno. Mas a gente tem grandes indicações. A melhor parte do terreno foi desapropriada pela prefeitura. A prefeitura pagou aproximadamente R$ 1.500 o metro quadrado pela aquela parte desapropriada. O Fundo de Investimento Imobiliário entrou na Justiça, moveu uma ação contra a prefeitura pedindo R$ 2.000 o metro quadrado. Aquela parte desapropriada é a melhor parte do terreno. Ou seja, há uma sugestão forte de que o resto do terreno valha R$ 2.000 o metro quadrado, o que faria algo em torno de R$ 180 milhões. Ou seja, tem essa indicação, menos, na verdade, R$ 170 milhões, tem essa indicação. Saiu recentemente, na semana ada, todos os documentos do Fundo Imobiliário são públicos, estão à disposição no site da Caixa. Saiu uma informação que é um documento que sai antes do relatório final financeiro. É só um demonstrativo financeiro que mostrou que aquele terreno, contabilmente, não teve valorização no ano ado, mesmo com o Terminal Gentileza. Contabilmente, esse terreno vale aproximadamente R$ 2.000 0 metro quadrado. Isso quer dizer que esse é o valor do terreno? Não. Isso quer dizer que contabilmente, se você vender por menos, você tem prejuízo. Se você vender por mais, tem lucro, mas é um balizador forte no valor do terreno. Então, o Flamengo tem uma base de negociação. Seria incoerente o Flamengo pagar R$ 300 milhões naquele terreno sabendo que o terreno não valorizou e sabendo que a Caixa, que istra o Fundo Imobiliário, moveu uma ação contra a prefeitura pedindo R$ 2.000 reais o metro quadrado. Obviamente vai ter concorrência, mas estamos falando de uma avaliação do ano ado. E no ano ado já se sabia do Terminal Gentileza, então, teoricamente, já computa a melhoria trazida pelo Terminal Gentileza. E tem uma outra questão. O valor do terreno pela Caixa… a por um critério técnico. Como é esse critério técnico? Esse fundo de investimento tem um único cotista, que é o Fundo de Garantia, e quem vai determinar o valor de venda desse terreno é uma análise de mercado, já que o Departamento de Análise de Terceiros da Caixa Econômica Federal não tem em seu corpo técnico avalistas. Então eles vão contratar uma empresa terceirizada que vai determinar um valor de mercado. Esse valor de mercado vai ser a base para a venda desse terreno. A Caixa teria que apresentar uma justificativa muito forte, muito técnica para defender um valor de, por exemplo, R$ 400 milhões. Porque esse fundo precisa fazer dinheiro. O cotista é o Fundo de Garantia. Ainda tenho dinheiro do Fundo de Garantia, diga-se de agem. Eu tenho uma própria parte dessa propriedade. Minúscula, mas tenho, possivelmente você também tem, muitos brasileiros têm. Tem vários instrumentos, ou seja, vai ter ouvidoria da Caixa Econômica Federal falando: “Vem cá, por que vocês não venderam esse terreno?.” Vai ter possivelmente o Ministério Público falando: “Vem cá, vocês estão perdendo dinheiro. Você precisa vender, tem proposta boa na mesa”. Não me parece que a Caixa terá uma margem gigantesca de falar: “Cobraremos R$ 450 milhões o metro quadrado”. Não me parece que isso vai acontecer. Claro que tem questões políticas envolvidas, mas não no preço do terreno. No trâmite dessas discussões vai ter pressão política. “Acelera”. Ou se for ao contrário: “Não, segura aí para a gente ver se acalma”. Mas o valor é técnico. Não vai ter muita margem para variação. A gente tem uma ideia boa dos preços, onde essa negociação deve parar.

Wanderley Nogueira: Outra abordagem técnica é o número de assentos. No início da sua conversa, você disse que recorda muito do tempo em que se falava 45 mil. Nem pensar, pela grandeza da nação. Já se ouviu nas últimas horas até 150 mil, e mesmo assim ficará gente de fora. Você sabe que mania de grandeza é um sucesso, né? E no Brasil isso acontece muito. Tudo tem que ser enorme, e depois, quando cai a ficha, é uma ociosidade que provoca quebradeiras. Eu queria que você falasse hoje, para os nossos dias, a visão técnica. Quantos assentos um estádio do Flamengo deveria ter?
Fabrício Chica: Olha só, essa pergunta tem várias camadas. A primeira camada é o seguinte: você quer ter estádio cheio a maior parte do tempo possível. Obviamente, agora, na televisão, você posiciona a câmera numa posição que parece que o estádio está cheio, mas o estádio, quando você vai, fala: “Pô, achei que aqui estaria mais cheio”. O que determina a capacidade, o estádio estar cheio ou não, é uma combinação entre a localização do estádio, o tamanho do estádio e, sobretudo, o preço do ingresso. Fazer um estádio para 100 mil pessoas, é um número mágico entre a torcida do Flamengo, né? A torcida, os menos incautos, os mais emocionados, dizem o seguinte: o Flamengo enche qualquer estádio. A nação enche qualquer estádio. Não é verdade. A Ilha do Urubu, aquele estádio provisório, feito no charmosíssimo estádio da Portuguesa do Rio de Janeiro, não enchia sempre. Não enchia porque a localização era difícil, o o era difícil e o preço do ingresso estava errado. O preço do ingresso era muito alto. Então, a gente descarta essa história de encher sempre porque não é verdade. Flamengo não enche sempre no Maracanã. Flamengo enche sempre em jogos importantes. E aí o preço do ingresso tem até menos valor, porque a galera paga R$ 500. O dimensionamento do estádio é uma equação que inclui o preço do ingresso. E o preço do ingresso, o ticket médio, o valor médio do ingresso, também é produto do estádio, do desenho e do custo da construção do estádio. No terreno do Gasômetro, cabe um estádio para mais de 100 mil pessoas? Cabe. Você vai verticalizando, você vai subindo. Cabe. Atrás dos gols, normalmente, né, porque tem mais espaço. O terreno tem 86 mil metros quadrados, mas ele tem uma área que estrangula, tem um estrangulamento ali. Você não pode estender muito as arquibancadas laterais, mas atrás dos gols você pode ir crescendo. Você sempre tem uma solução. Talvez não seja arquitetonicamente prazerosa visualmente, mas funcionaria. Cabe um estádio para 100 mil pessoas. Apertado, talvez com algumas exigências arquitetônicas de verticalizar, você fazer um anel sobre o outro, vários exemplos no mundo, talvez o mais famoso seja o [Santiago] Bernabéu, capacidade para mais de 80 mil pessoas, um terreno minúsculo e você tem os anéis se sobrepondo uns aos outros, talvez você consiga uma solução assim. Mas quanto mais vertical, quanto mais soluções em termos de anéis uns sobre os outros, você começa a criar vários outros problemas, inclusive afetando o custo. Ou seja, a sua circulação vertical para você levar as pessoas lá para cima começa a ficar muito mais complexa. Você tem estádios no mundo que têm esses anéis, por exemplo, mas você tem grandes esplanadas, uma rampa suave que te leva na metade da arquibancada, por exemplo. É o mesmo caso do Maracanã, aquelas rampas magníficas dos dois lados do estádio que te levam até o topo do anel superior, mas estádio como o Da Luz, por exemplo, você tem essa esplanada linda que já te coloca no topo dos dois primeiros anéis de arquibancada, você já resolve parte da circulação vertical. Nesse estádio você não tem espaço para isso,vai ter que fazer uma coisa meio La Bombonera, né? Aquele monte de escada, você vai subindo, subindo, subindo… Isso encarece o projeto. E, sobretudo, isso aumenta o custo operacional do estádio, porque você começa a ter que ter mais gente para cada porta, você começa a setorizar demais o estádio, você começa a ter ingressos diferentes. Se você tiver ingressos diferentes por causa de cada setor,  vai ter que ter gente fiscalizando as entradas, ou vai ter que ter equipamento, e vai ficando mais caro. Você começa a ter um complicador nas aprovações do projeto. Um dos grandes gargalos na aprovação é o Corpo de Bombeiros, as saídas de emergência, etc. Você começa a aumentar o nível de dificuldade, tempo de projeto, tempo de aprovação, custo de obra. Isso vai refletir no custo do ingresso. Vai ter uma pressão maior para você ter mais dinheiro por cada ingresso que você venda. Então, essa equação é uma equação extremamente complexa. E aí, Wanderley, voltando à pergunta anterior, no ano ado, o presidente Landin fala aos torcedores do Flamengo, no Maracanã, no estádio, os torcedores pegam a câmera: “E aí, Landin, estádio lá no Gasômetro">